یکی از انواع معامله ویلا، پیش فروش ویلا یا پیش خرید ویلا می باشد. وقتی حرف از پیش فروش ویلا به میان باشد باید دو طرف قرار داد یعنی پیش فروشنده و پیش خریدار را بشناسیم. پیش فروشنده شخصی است که میخواهد ویلای خود را پیش از به پایان رسیدن ساخت آن بفروشد و پیش خریدار، شخص خریدار این ویلا نیم ساخت می باشد.
بسیاری از افراد نگرانی هایی بابت خرید ویلای پیش فروش دارند اما باید بدانند که برای این امر 25 ماده به همراه 4 تبصره مدونسازی شده و باعث می شود بخش عظیمی از نگرانی خریداران برطرف شده و با آسودگی بیشتر این معامله را انجام دهند.
پیش فروش ویلا مناسب افرادی است که پول لازم برای خرید ویلا را ندارند و با این روش می توانند تا پایان ساخت ویلا هزینه ی کلی را به صورت اقساط پرداخت کنند. این معامله به نفع دو طرف قرار داد یعنی هم پیش خریدار هم پیش فروشنده می باشد زیرا به واسطه این روش در صورتی که پیش فروشنده هزینه ی ساخت ویلا را نداشته باشد می تواند با مبلغ پرداختی پیش خریدار بخشی از آن را پرداخت کند.
در هنگام عقد قرار داد بین دو طرف معامله، ویلایی وجود ندارد یا در مراحل ابتدایی ساخت می باشد. طرفین توافق می کنند در هر مرحله از پیشرفت و ساخت ویلا، هزینه ی مربوط به آن را پیش خریدار پرداخت کند. با این کار شما هم صاحب ویلا در شمال یا دیگر مناطق می شوید هم تمام مبلغ ویلا را یک جا پرداخت نکرده اید.
در بیشتر موارد تمامی مشخصات و ویژگی های ویلا توسط پیش خریدار تعیین می گردد و پیش فروشنده تعهد می دهد که نتیجه نهایی کاملا مطابق با خواست پیش خریدار باشد.
با افزایش قیمت ویلا و پایین آمدن توانایی خرید، پیش فروش ویلا متقاضی فراوانی پیدا کرد، اما باید توجه داشته باشید که تعداد زیادی از قرارداد های پیش فروش دارای مشکلات عدیده می باشند.
نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش ویلا
بحث پیش فروش ویلا به دلیل این که در مورد ویلایی است که وجود ندارد کمی حساس است پس باید به عقد قرار داد توجه ویژه ای کنیم.
بسیار مهم است که تمام موارد با جزئیات به صورت مکتوب در قالب یک قرارداد نوشته شده و به تأیید طرفین برسند، بدیهی است چنین قراردادی کاملا حقوقی بوده و تماما قابل دفاع است.
در وهله اول مشخصات پیش فروشنده و پیش خریدار تمام و کمال از نام، شماره شناسنامه، آدرس و ... در قرارداد ثبت می‌شود، آن‌گاه سمت پیش فروشنده قید می‌گردد و اطمینان حاصل می‌شود که این فرد توانایی فروش ملک مورد معامله را دارد. بحث را کمی شفاف‌تر کنیم، گاها آن کس که به عنوان فروشنده ملک اقدام می‌کند مالک ویلا و صاحب تام سند است اما شرایط کمی فرق می‌کند آن زمان که سازنده ملک (کسی که ویلا را می‌سازد و بر اساس توافقاتی که صورت گرفته بخشی از ملک را صاحب می‌شود) برای معامله اقدام می‌کند، بنابراین در شروع باید مشخص گردد فروشنده قادر به انتقال ویلا باشد.
سپس جزئیات مربوط به ویلای پیش فروش شده می‌بایست قید گردد و پیش خریدار باید هر آن‌چه مدنظرش است را کاملا جزئی مشخص کند. مساحت ویلا، تعداد طبقات، شماره ثبت ویلا، وضعیت برق و تلفن، شرایط پارکینگ و دیگر ملحقات ویلا بایستی درج شوند. ذکر نوع مصالح، نقشه ویلا، زیربنای ساختمان و همچنین کاربری زمین نیز الزامی است.
بهتر است در پایان قرارداد قید کنیم چنان چه مطالب درج شده با مشخصات ویلای نهایی مغایرت داشته باشند بر حسب نظر کارشناس، از قیمت معامله کم شده و خریدار حق فسخ معامله را دارد. قیمت ویلا و شرایط پرداخت هزینه تعیین شده کاملا دقیق باید ثبت گردد، بهترین شیوه این است که پروژه ساخت ویلا را زمان بندی کنند و در پایان هر مرحله که زمانش در قرارداد قید شده خریدار هزینه آن مرحله را پرداخت نماید.
باید در قرارداد به این نکته اشاره شود که در صورت عدم پرداخت خریدار، فروشنده حق فسخ معامله و یا دریافت خسارت به ازای هر روز تأخیر را دارد یا حتی می‌تواند به تعداد روز دیرکرد، ویلا را دیرتر تحویل دهد.
زمان تحویل ویلا باید دقیق در قرارداد تعیین گردد با این هدف که در صورت دیرکرد، خریدار توانایی پیگیری داشته باشد، گاهی اوقات دیده می‌شود پیش فروشنده جهت جلب رضایت خریدار ادعا می‌کند می‌تواند در کمترین زمان ویلا را تکمیل شده تحویل دهد حال آن که تاریخ مقرر فرا می‌رسد بی آن که خریدار دستش به جایی بند باشد به این خاطر که همه قول و قرارها شفاهی انجام گرفته یا در تنظیم قرارداد سهل انگاری شده است. بایستی در قرارداد ذکر شود که به ازای هر روز تأخیر، پیش فروشنده موظف است هزینه‌ای را به خریدار پرداخت نماید.
ویلای پیش فروش شده انتخاب شایسته‌ای است برای آن‌ها که مشتاق خرید ویلا هستند اما پول کافی در اختیار ندارند، طبق قرارداد پیش فروشنده تضمین می‌کند مطابق با مشخصاتی که در قرارداد قید شده و در زمان مقرر ویلا را به پیش خریدار تحویل دهد، در مقابل خریدار نیز متعهد می‌گردد با پیشرفت ساخت ویلا مبلغ تعیین شده در قرارداد را پرداخت نماید.
تعداد مشکلات حقوقی پیرامون پیش فروش ویلا گواه بر آن است که عقد این قرارداد دقتی ویژه می طلبد و توجهی خاص می خواهد. امیدواریم با در نظر گرفتن مواردی که ذکر شد در این مسیر هوشمندانه عمل کرده و با تدبیر گام بردارید.