یکی از ترفندهای فروش و بازاریابی در ایران، درج تبلیغات با قیمت کمتر از مبلغ واقعی به منظور دریافت تماس از خریداران احتمالی و ترغیب آنان به خرید خدمات یا کالایی دیگر با قیمتی بالاتر است و در اغلب موارد، همان کالا یا خدمات با قیمت اعلام شده در تبلیغ به شما ارائه نخواهد شد.
در بازار تورهای گردشگری، خودرو، موبایل و ... این مشکل بیشتر مشاهده می شود و متاسفانه بازار خرید و فروش ویلا نیز از این آفت بی گزند نمانده است.
آنچه که در بازار ویلا در شمال ایران (بخصوص در منطقه چمستان) دیده می شود، درج آگهی فروش ویلا زیرقیمت واقعی توسط تعداد اندکی از مشاوران املاک است.
در این روش بازاریابی، پس از تماس خریدار ویلا، به وی اعلام خواهد شد که ملک مورد نظر، مناسب نیست، مشکل سند دارد و یا موجود نیست و سپس ویلاهای دیگری با قیمت بالاتر به خریدار معرفی خواهد شد.
برخی مواقع، خریدار به محل دفتر مشاور املاک بصورت حضوری مراجعه می کند و در آنجا به وی اعلام میشود که متاسفانه ویلای مورد نظر به فروش رفته اما فایلهای دیگری با قیمت بالاتر موجود می باشد. اگر با وضعیت مشابهی روبرو شدید احتمالا قربانی این ترفند شده‌اید.
این روش که توسط عده‌ای معدود از مشاوران املاک استفاده میشود، سالهاست در تبلیغات رسانه‌های مکتوب و اکنون در رسانه‌های دیجیتال و اینترنتی مشاهده می شود و متاسفانه تابحال راه حلی توسط اصناف متولی امر، ارائه نشده و عدم برخورد با این مشکل توسط نهادهای قانونی، باعث بی اعتمادی خریداران به همه مشاوران املاک شده است.
حال چه باید کرد؟
راه حل چیست؟
خریدار چگونه میتواند آگهی دروغین را از آگهی واقعی تشخیص دهد؟
1. محاسبه قیمت واقعی ویلا
قیمت ویلا از 3 بخش زیر تشکیل شده است:
الف) قیمت زمین
قیمت زمین مسکونی داخل بافت دارای انشعابات آب و برق و گاز را در ارزانترین منطقه (چمستان، آهودشت به سمت آمل)، از قرار متری 3 میلیون تومان به بالا (در بهار 1400) فرض کنید و یا قیمت زمین داخل بافت (شهرکی و غیر شهرکی) را از بخش خرید و فروش زمین - باغ در سایت ویلاجات استعلام کنید. قیمت زمین در مناطق بهتر و شهرکی و نزدیک به دریا، حدود 3 برابر بیشتر است.
ب) هزینه ساخت بنا
هزینه ساخت بنای فلت را در ارزانترین نوع مصالح، از قرار متری 2 میلیون تومان به بالا (در بهار 1400) فرض کنید. هزینه ساخت ویلای دوبلکس لاکچری را از حدود متری 4 تا 5 میلیون (در بهار 1400) فرض کنید.
ج) سود سازنده و مالک
سود سازنده و مالک را حدود 10 درصد فرض کنید.
مثال 1: ویلا فلت (ساده یک طبقه) با 200 متر زمین و 80 متر بنا در منطقه چمستان
قیمت کل زمین: 200 متر ضربدر 3 میلیون تومان = 600 میلیون تومان
قیمت ساخت بنا: 80 متر ضربدر 2 میلیون تومان = 160 میلیون تومان
جمع ارزش زمین + هزینه ساخت بنا: 760 میلیون تومان
سود سازنده و مالک: ده درصد = 7.6 میلیون تومان
جمع کل = 767.6 میلیون تومان
طبق مفروضات بالا، قیمت ویلای فوق در حدود 750 تا 800 میلیون تومان برآورد می شود.
مثال 2: ویلا دوبلکس با 300 متر زمین و 150 متر بنا در متل قو (سلمان شهر)
قیمت کل زمین: 300 متر ضربدر 10 میلیون تومان = 3 میلیارد تومان
قیمت ساخت بنا: 150 متر ضربدر 5 میلیون تومان = 750 میلیون تومان
جمع زمین + ساخت بنا: 3.750 میلیارد تومان
سود سازنده و مالک: ده درصد = 375 میلیون تومان
جمع کل ویلا: 4 میلیارد تومان
طبق مفروضات بالا، قیمت ویلای فوق در حدود 4 میلیارد تومان برآورد می شود.
بدیهی است در مناطقی که قیمت زمین گرانتر از فرض ما است، قیمت تمام شده بیشتر می شود. هر چقدر هم کیفیت ساخت پائین تر باشد و از مصالح ارزان تری استفاده شده باشد عمر سازه کم میشود و با توجه به میزان بارندگی در شمال و رطوبت منطقه، پس از طی چند سال، بنای ویلا نیازمند بازسازی اساسی و یا تخریب و ساخت مجدد می باشد.
توجه: قیمت های فوق بصورت تقریبی و غیر دقیق می باشد و مربوط به تاریخ نگارش این مطلب می باشد. قیمت های بروز را از منابع مختلف استعلام کنید.
2. با چندین مشاور املاک قرار بگذارید.
با چندین مشاور املاک مذاکره کنید و آدرس دفتر آنها را قبل از سفر به منطقه ذخیره کنید تا انتخاب های بیشتری در منطقه داشته باشید.
3. راستی آزمایی کنید.
طی مذاکرات تلفنی، چندین بار راجع به آدرس و مشخصات کد ملک‌های مختلف، سوال کنید. افرادی که فایلهای واقعی داشته باشند از جزئیات ویلاها مطلع هستند و در تماس‌های مختلف، اطلاعات متفاوت به شما نخواهند داد.
4. هزینه‌های پنهان را ببینید.
- هزینه برقراری انشعابات (اخذ مجوز، نصب کنتور و شبکه داخلی) آب، برق و گاز
- هزینه تاسیسات شامل خرید و نصب کولر، پکیج شوفاژ و آبگرمکن و لوله کشی شوفاژ و رادیاتور شوفاژ
- هزینه کابینت آشپزخانه
- هزینه رنگ آمیزی داخل و بیرون ویلا
- بدهی های معوقه ویلا به شهرک یا عوارض پرداخت نشده به شهرداری یا دهداری
- هزینه اخذ سند تکبرگ و یا جریمه پایان کار
- هزینه خرید و نصب حفاظ (نرده) دزدگیر پنجره‌ها
- محوطه سازی باغچه و فضای سبز حیاط ویلا
- سایر موارد
5. داخل طرح هادی (داخل بافت) باشید.
ملکی که داخل طرح هادی نباشد و مجوز ساخت نداشته باشد ممکن است توسط شهرداری و یا دهداری منطقه تخریب شود. این نوع ویلاها ممکن است قیمتی ارزانتر داشته باشند چون بدون مجوز و بر روی زمین‌های کشاورزی ساخته شده اند.